Mérule et devoir de conseil : l’agent immobilier condamné

19 mai 2022 Christophe Demay Risques

merule-agent-immobilier-condamne

Les professionnels de l’immobilier ont aussi intérêt à bien éplucher les diagnostics. Venu pour des termites, l’opérateur avait signalé la présence de “pourriture cubique” dans cette maison du centre de Niort. Personne ne semble malheureusement y avoir prêté attention au moment de la vente.

Sollicité pour un diagnostic termites en 2011, l’opérateur avait remarqué la présence de pourriture cubique et l’avait signalée dans son rapport. Extrait: “En rez de chaussée, Entrée des dégâts de pourriture cubique dans le domaine de la porte d’entréeEn rez de chaussée des traces de pourriture cubique dans certaines solives hautes.”

Pourriture cubique, vous avez dit? Cette simple mention aurait dû aussitôt alerter l’agent immobilier, qu’il conseille aux acquéreurs des investigations approfondies, comme un état parasitaire. “Il ne peut être reproché à M. X et Mme Y, acquéreurs profanes, de ne pas avoir réagi ou émis des réserves à la lecture du diagnostic en annexe du compromis, dès lors que leur conseil professionnel n’attirait pas lui-même leur attention sur ces données”, a estimé la cour d’appel de Poitiers en septembre 2020.

En passant sous silence cette indication essentielle, l’agent immobilier a donc manqué à son devoir d’information et de conseil. “Quand bien même aucune autre explication n’était donnée ni indication relative à la nécessité de procéder à un traitement ou à des investigations complémentaires, la présence dénoncée de pourriture cubique (par le diagnostiqueur) devait nécessairement éveiller la prudence du professionnel de la vente immobilière, s’agissant d’une indication anormale, pouvant traduire la présence de mérule.” Déjà condamnée en première instance puis en appel, l’agence immobilière vient de voir son pourvoi rejeté en Cassation.

Pourriture cubique en constatations diverses

Et comme souvent en matière parasitaire, l’addition est salée. L’agence immobilière et son assureur ont été condamnés à verser plus de 82.000 euros au titre des dommages et intérêts: si les acquéreurs avaient été correctement informés, il auraient pu renoncer à la vente ou négocié le prix du bien à leur avantage.

L’agent immobilier tente de rejeter la faute sur le diagnostiqueur, le seul intervenant qui disposait des compétences techniques nécessaires à ses yeux. Selon lui, il aurait dû signaler que cette pourriture cubique était le signe évident de la présence d’une mérule. Mais la justice a considéré qu’en mentionnant la pourriture cubique en constatations diverses dans son rapport termites, la société de diagnostic avait rempli “son devoir d’alerte”. “Il ne pouvait lui être demandé d’autres explications ou préconisations dans le cadre d’une recherche de termites, sauf à étendre sa mission de diagnostic, ce qui n’a pas été le cas.”

Cour de cassation, première chambre civile, 11 mai 2022, n° X2022548.

Rejoignez la discussion

Compare listings

Comparer