EXPERTISE IMMOBILIÈRE

Qui est l’expert en copropriété ?

Le titre d’expert en copropriété n’est pas un titre protégé. Il ne l’est que lorsque l’expert est inscrit près une cour d’appel ou la Cour de cassation.

Comment est désigné un expert en copropriété ?

1. La forme amiable et unilatérale : un copropriétaire souhaite un avis propre.
2. La forme amiable et contradictoire : il existe un différend entre un copropriétaire et le syndicat. Le recours à l’expert peut permettre ensuite une conciliation.
3. La forme judiciaire et contradictoire : il existe un différend qui a été porté devant une juridiction et les magistrats ont estimé ne pas disposer de suffisamment d’éléments pour pouvoir trancher. Ils vont alors ordonner une expertise et choisir un expert dans la liste des experts agrées près la cour d’appel. La demande d’expertise peut aussi émaner des parties au procès

Le spécialiste des chiffres

Il sera désigné à la demande d’un copropriétaire qui pense que les comptes ne sont pas tenus dans les règles de la comptabilité telle qu’elle résulte de la législation en matière de copropriété

Règlement de copropriété  et mise à jour – état descriptif de division et  tantièmes (millièmes)

L’expert peut également être désigné par le juge qui a invalidé une grille de répartition de charges. Au terme de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 , lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. À ce titre, il désigne un expert qui va être chargé de proposer une nouvelle grille conforme aux dispositions légales. Cela suppose des connaissances tant en matière juridique que technique et souvent, l’expert s’adjoint un géomètre en qualité de sachant.

La loi du 10 juillet 1965 définit de manière assez lapidaire le contenu du règlement de copropriété. Souvent, le document rédigé reprend une partie de la législation en vigueur lors de son élaboration mais ne contient pas de clauses relatives, par exemple, à l’organisation du conseil syndical, la définition précise de la destination de l’immeuble, les droits et obligations des copropriétaires ou encore la définition des parties communes.

De ce manque de précisions vont naître de nombreux conflits.

Il peut intervenir pour résoudre des litiges mais également lors de la rédaction du règlement de copropriété à la demande du promoteur

Le professionnel de l’évaluation des droits à construire du syndicat

Les droits de construire, surélever et affouiller sont qualifiés de droits accessoires aux parties communes. Si un copropriétaire ou un tiers veut en disposer, il faut, d’une part, qu’une décision d’assemblée générale accepte la cession et, d’autre part, connaître la valeur dudit droit. On rencontre de nombreux cas où un expert en évaluation, spécialisé en copropriété, va avoir des raisons d’intervenir.

Cela peut être : – parce qu’un copropriétaire souhaite :

1. acquérir une partie commune, comme par exemple des toilettes sur un palier ou des combles.
   
   L’expert va alors déterminer la valeur vénale desdites parties communes en défalquant les travaux à réaliser mais également les frais liés à la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété (puisqu’un nouveau lot va être crée). Il est totalement déconseillé de vendre une partie commune à l’euro symbolique car cela ne correspond pas à un prix et n’est pas admis par les tribunaux,
   
   
2. pratiquer une extension de son appartement sur un balcon. Souvent les copropriétaires pensent qu’ils peuvent faire ce qu’ils veulent sur leur terrasse ou leur balcon. Mais c’est oublier qu’il s’agit généralement d’une partie commune à jouissance privative qui doit être autorisée par l’assemblée générale et valorisée car le syndicat des copropriétaires cède du droit à construire.
   
   Pour autant les praticiens s’accordent à toujours considérer que ledit copropriétaire doit indemniser le syndicat. L’expert va procéder à un calcul de la notion de charge foncière, c’est-à-dire qu’il va partir de la valeur d’un m² bâti qu’il multipliera ensuite par le nombre de m² qui constitueront la nouvelle construction, duquel il va soustraire le montant des travaux, des frais, etc…
   
   
3. parce qu’un copropriétaire a acheté un appartement qui en fait intègre des parties communes et que le syndicat lui en demande le paiement. Ce type de litige est plus fréquent que l’on pourrait le penser et concerne des ventes d’appartements situés au rez-de-chaussée. Le vendeur a réalisé des extensions sur la terrasse ou le jardin, le notaire est rédacteur de l’acte mais n’a pas vu le bien vendu et par la suite le syndic entre en contact avec l’acquéreur pour lui indiquer qu’il doit régulariser la situation en créant un nouveau lot et parfois en indemnisant le syndicat. L’expert va alors intervenir, comme dans le cas précédemment cité, pour calculer le montant de la charge foncière sachant toutefois que dans cette hypothèse il ne dispose pas des devis relatifs aux travaux ; – parce qu’un tiers veut acquérir le droit de surélever l’immeuble.

Depuis la loi ALUR qui a considérablement assoupli les obligations en matière de surélévation, il existe un marché de la vente du droit de surélever. L’expert calcule la valeur du droit à construire en réalisant un bilan promoteur et en intégrant d’une part les conséquences de la surélévation sur l’existant (par exemple sur l’ascenseur) mais également les aides que l’acquéreur du droit peut obtenir du fait des travaux liés à l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble. Il tiendra aussi compte des éventuelles indemnisations à prévoir pour diminution de la valeur vénale de certains lots dans l’immeuble ou de troubles que la construction pourrait apporter au voisin notamment en matière d’ensoleillement.

Dans ce type de dossier, l’expert peut ensuite assister le syndic pour la mise en œuvre de la réalisation de la vente des droits. Il peut aussi se faire aider par un ingénieur en pathologie du bâtiment car la confortation du sous-sol représente parfois des montants très importants ; – parce qu’un tiers veut acquérir le tréfonds (le sous-sol). Le syndicat peut céder le droit de surélever mais il peut aussi céder une partie de son sous-sol.

Cela sera le cas lorsqu’un promoteur a acheté un terrain voisin et qu’il n’a pas assez de place pour créer un parking. L’expert pratique alors la valorisation du tréfonds en utilisant une méthode qui est basée sur la valeur vénale du terrain affectée de coefficient en fonction de la profondeur des biens vendus. Plus on se rapproche du sol, plus la valeur est haute.

En synthèse, le recours à l’expert permet soit d’anticiper des difficultés, soit de les aplanir si les parties acceptent de s’en remettre à ses conclusions, mais surtout son intervention est objective et dénuée d’intérêts personnels ce qui permet d’éviter des suspicions sur la réalité des indemnisations ou prix proposés.